건물, 토지와 같은 부동산을 거래하는 경우 매매대금 외에도 각종 비용을 추가로 납부해야 합니다. 제세공과금이라고도 불리는 이들 추가 비용은 대표적으로 취등록세, 국민주택채권매입비용, 등기신청수수료, 인지세 등이 있습니다. 거래되는 부동산의 종류와 금액에 따라 일부는 면제되기도 하고, 감면이 되기도 합니다.
본 글은 거래 대상 부동산이 주택부수토지인 경우, 인지세가 면제되는지 여부를 분석한 글입니다. 「인지세법」에 따르면, 주택은 거래금액이 1억 원 이하인 경우에는 인지세를 면제해주는데요. 주택부수토지도 주택으로 인정받아 동일한 혜택을 누릴 수 있는지를 알아보았습니다.
결론부터 말하면, 「인지세법」에서 주택부수토지는 주택이 아닌 토지로 봅니다. 따라서 주택부수토지는 거래금액이 1억 원 이하라도 인지세는 면제가 되지 않습니다. 다만, 일반 부동산과 동일한 취급을 받아, 거래금액이 1,000만 원 이하면 인지세가 면제됩니다.
부동산 등 재산에 관한 권리가 새로 생기거나, 이전하거나, 변경하는 문서를 작성하는 경우 그 문서에 대한 인지세를 납부해야 합니다. 쉽게 말해, 부동산(재산)의 소유권을 이전(변경)하는 계약서(문서)를 작성한다면, 인지세 납부의무가 생기는 것이지요.
예전에는 우표와 비슷한 모양의 인지를 우체국에서 구매한 후, 이를 계약서에 붙이고는 했습니다. 하지만 요즘은 인터넷에서 전자수입인지를 직접 구매하는 것도 가능합니다. 기획재정부의 업무대행기관에서 운영하는 전자수입인지 홈페이지를 방문하면 쉽게 처리할 수 있습니다.
인지세 과세문서와 세액
인지세를 납부하는 과제문서의 유형과 거래금액별 인지세액 규모는 「인지세법」제3조의 표에 열거하고 있습니다. 부동산의 소유권을 이전하는 경우, 계약서 상의 거래금액이 1,000만 원을 초과하면 인지세를 납부해야 합니다. 예를 들어, 거래금액이 6,000만 원이라면 인지세는 7만 원을 납부해야 하지요.
한편, 「인지세법」제3조에 따른 과세문서에 해당하더라도, 인지세가 면제되는 예외규정을 「인지세법」제6조에 아래와 같이 열거하고 있습니다. 특히 「인지세법」제6조5호에서는 주택의 경우 거래금액이 1억원 이하면 인지세를 면제한다는 하였습니다.
1. 국가나 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다. 이하 같다)가 작성하는 증서 또는 통장 2. 국고금의 취급에 관하여 작성하는 증서 또는 통장 3. 공공사업을 위한 기부를 위하여 국가나 지방자치단체에 제출하는 증서 4. 자선이나 구호를 목적으로 하는 단체가 그 사업에 관하여 작성하는 증서 5. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것 6. 어음의 인수 또는 보증 7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 증권의 복본(複本) 또는 등본 8. 금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 5천만원 이하인 것 9. 「우편법」에 따른 우편전용의 물건에 관한 증서 10. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 적용을 받는 토지 등을 국가, 지방자치단체 또는 그 밖의 특별법에 따라 설립된 법인에 양도하는 경우 그 양도 절차에서 필요하여 작성하는 증서 11. 「한국은행통화안정증권법」에 따라 한국은행이 발행하는 통화안정증권 12. 「국제금융기구에의 가입조치에 관한 법률」에서 정한 국제금융기구가 발행하는 채권 및 그 채권의 발행과 관련하여 작성하는 증서
주택부수토지는 주택인가?
그렇다면 주택부수토지는 「인지세법」제6조5호에 따라 1억 원 이하로 거래되는 경우 인지세가 면제될까요?
관건은 주택부수토지가 주택으로 인정되느냐일 것입니다. 주택부수토지는 토지임에도 불구하고 주택으로 인정하여 과세하는 경우가 많은데요. 「지방세법」제13조의2에서는 주택부수토지도 주택을 취득한 것으로 본다고 명시하고 있습니다. 마찬가지로 종합부동산세를 과세할 때도 주택부수토지는 토지가 아닌 주택으로 인정하고 있습니다.
「지방세법」제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조제1항제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.
그렇다면 인지세 규정에서도 주택부수토지는 주택으로 간주하지 않을까요?
국세청의 유권해석
그래서 국세청에 질의해보았습니다. 질의내용은 다음과 같습니다.
1,150만원에 토지 매매거래를 진행할 예정입니다. 부동산 거래에 해당하므로 2만원의 인지세를 납부해야 할 것 같은데요. 인지세법 제6조(비과세문서)5호에 따르면, 1억 원 이하의 주택을 거래하는 경우에는 비과세라도 명시되어 있습니다. "5. 주택의 소유권 이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것" 이번에 거래하고자 하는 토지는 주택부수토지로서, 취득세, 재산세 및 종합부동산세 부과 시 주택으로 간주하여 관련 세금을 납부한 바 있습니다. 질문하고자 하는 내용은 다음과 같습니다. ㅇ 주택부수토지의 경우, 인지세법 제6조5호에 따른 주택으로 인정되는지요?
위 질의에 대한 국세청의 결론은 다음과 같습니다.
주택(건물)은 1억 원 이하인 경우 인지세가 면제되나, 주택부수토지(토지)는 1천 만 원 초과 시 인지세 납부 대상임
국세청에서는 친절하게도 관련 해석사례를 다음과 같이 첨부해서 보내주었네요.
*인지, 소비세과-381 , 2009.10.19 [ 제 목 ] 주택 소유권이전에 관한 증서에 대한 인지세액 계산 [ 요 지 ] 주택과 부속토지 매매시 주택과 부속 토지를 별개의 계약서로 작성할 경우 계약서별 기재금액을 기준으로 세액 계산 [ 회 신 ] 주택과 그 부속토지에 대한 소유권이전에 관한 증서 작성시 주택과 부속 토지에 대해 별개의 매매증서를 작성하는 경우 각각의 매매계약서상 기재된 금액을 기준으로 과세여부 및 세액 산출합니다. 귀 질의 내용과 같이 주택 1억원, 토지 1억원의 소유권이전에 관한 증서 작성시 주택 부분 매매계약서는 「인지세법」 제6조 제5호의 규정에 따라 비과세 되며, 부속토지 1억원에 대해서 인지세 7만원이 과세됩니다. [ 관련법령 ] 인지세법 제3조【과세문서 및 세액】 인지세법 제6조【비과세문서】 인지세법 제3조【과세문서 및 세액】 인지세법 제6조【비과세문서】 〔붙 임 : 참고자료〕 질의내용 요약 소유권이전 매매계약 체결시 주택 1억원, 토지 1억원으로 별개의 매매계약 체결시 납부할 인지세액은? 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○인지세법 제3조 【과세문서 및 세액】 ① 인지세를 납부하여야 할 문서(이하 과세문서 라 한다) 및 세액은 다음과 같다. 1. 부동산・선박・항공기의 소유권이전에 관한 증서 2.˜14. “생략” ○인지세법 제6조 【비과세문서】다음 각호의 문서에 대하여는 인지세를 납부하지 아니한다. 1.˜4. “생략” 5. 주택의 소유권이전에 관한 증서로서 기재금액이 1억원 이하인 것 6.˜14. “생략” ○기본통칙 6-0…10 【 주택의 의의 】 주택 이라 함은 주거의 용도로 사용되는 건축물(이에 부속되는 토지를 포함한다)을 말하며, 법 제6조 제5호를 적용함에 있어 주택소유권이전계약서와 부속토지소유권이전계약서를 각각 별개의 계약서로 작성한 경우에는 각각 별도로 과세 여부를 판단하여 세액을 산출한다.
